Vagas de Garagem

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Vagas de Garagem

Mensagem por top em Sex Ago 22, 2008 7:18 pm

Pessoal, estou formatando uma alteranativa de investimento em imóveis de baixo custo e risco denominado Vaga de Garagem. Tomo a liberdade de compartilhar com vocês na expectativa de receber comentários e sugestões a respeito. O propósito é compor um grupo de pessoas interessadas para desenvolver este projeto em nível nacional. Seguem os principais pontos:

INVESTIMENTO EM VAGAS DE GARAGEM

1 - INTRODUÇÃO
Imóveis são boas opções de investimento para pessoas que buscam aplicar em ativos conservadores e seguros.

Formar carteira imobiliária e auferir ganhos sobre locação é uma forma segura de conseguir alta rentabilidade contribuindo para sua aposentadoria. Há também a opção de venda, em que o investidor realiza, de imediato, ganhos de capital.

Imóvel sempre foi uma boa alternativa de investimento. Em comparação com outras opções como, por exemplo, a Previdência Privada, em que seus recursos são deixados sob administração de terceiros, investir numa carteira de baixo custo e baixo risco, para uso próprio ou ganho de capital, apresenta uma série de vantagens:

- O imóvel é um ativo, não sujeito a exposição a riscos de terceiros;
- O imóvel sempre estará disponível para venda convertendo-se em moeda corrente;
- Ao contrário do que se diz – de que imóvel não tem liquidez - ele pode ser apresentado como garantia, hipoteca, etc., caso você necessite levantar recursos vez que, com garantia real, são menores as taxas de juros cobradas pelos bancos;
- O imóvel além de representar uma fonte de renda mensal (aluguel), é um investimento seguro e valor preservado de instabilidades econômicas.

2 - QUAL O PROPÓSITO DO VAGA DE GARAGEM?
Como investir em vagas de garagem, ainda não é comum, o Vaga de Garagem - VG, propõe-se a oferecer esta alternativa. Vagas de garagens são imóveis de baixo custo, baixo risco, alta rentabilidade, facilidade de venda e grande demanda nos grandes centros urbanos.

Nossa proposta é também responsabilizar-se pela administração (manutenção, locação e venda) das vagas, representando os investidores junto a locadores e eventuais compradores possibilitando ao investidor acompanhar online o faturamento da sua carteira imobiliária e comparar sua rentabilidade com os principais fundos de aplicações do mercado financeiro.

A proposta futura do VG é ofertar cotas a investidores, para incorporação direta de carteira conjunta, diversificada e pulverizada de vagas de garagens de estacionamentos em centros comerciais.

3 - POR QUE INVESTIR EM UMA VAGA DE GARAGEM?
Uma vaga de garagem é um imóvel como outro qualquer. É registrada no cartório de registro Geral de Imóveis, pode ser vendida ou alugada, segundo o Código Civil, Lei 10 406/2002, art. 1338 § 2o. Há boas vantagens neste tipo de investimento. A procura por vagas de garagens nos grandes centros urbanos é alta e a tendência é aumentar com o crescimento da frota de veículos motorizados em circulação. Com isso, a liquidez torna-se muito grande, é fácil alugar - estacionamentos cobram entre R$ 10,00 a R$ 15,00 por hora e mais de R$ 25,00 por dia -, ou vender uma vaga de garagem.

O risco de inadimplência é muito baixo, porque geralmente as mensalidades são pré-pagas, o usuário não pagando, no próximo mês ele não estaciona.
Outro fator positivo é que a depreciação do imóvel que é praticamente nula, pois não há necessidade de manutenção, falamos de espaço delimitado por faixas pintadas no piso.

Segundo Mauro Halfeld, professor de finanças da Universidade Federal do Paraná, pós-doutorado no Instituto de Tecnologia de Massachusetts (MIT), colunista da Rádio CBN e Revista Época, com vinte anos de experiência no mercado financeiro, “a regra de ouro para ganhar dinheiro com imóveis é investir em vagas de garagem, galpões, terrenos que possam servir de estacionamento – enfim, imóveis que comecem a render um aluguel imediatamente, ao mesmo tempo em que se valorizam”. (Revista Veja)

4 - QUAIS AS VANTAGENS DESTE TIPO DE INVESTIMENTO?
- baixo custo de aquisição e conseqüentemente baixo risco;
- alta liquidez quer para venda quer para locação;
- altas taxas de valorização;
- alta rentabilidade na locação (acima de 3% a.m. sobre o valor da vaga)
- baixa inadimplência uma vez que a locação é pré-paga;
- baixo custo de manutenção e depreciação quase nula;
- em função do baixo investimento o investidor pode diversificar sua carteira, pulverizando a aquisição em várias regiões da cidade (ou cidades), construindo uma carteira heterogênea e segura.

4 - PROPOSTA - PÚBLICO ALVO
Nossa proposta de investimento pretende ser acessível a qualquer investidor. Serão comercializadas cotas e cada cota refere-se a uma unidade de vaga de garagem.

Há ainda a possibilidade de parcelamento dos valores, possibilitando a jovens investidores ou pessoas que disponham de pequeno numerário adquirir uma cota.

O VG busca ofertar uma rentável alternativa de investimento em carteira imobiliária para pequenos e médios investidores, sem que estes estejam diretamente ligados às rotinas da administração.

Excelente opção de investimento também para residentes no exterior, que tem a possibilidade de adquirir ativos e obter ganhos sobre a locação, controlando e acompanhando, em tempo real, o faturamento da sua carteira imobiliária por meio de sistema financeiro online além de compará-la com a rentabilidade dos principais fundos de aplicações disponíveis no mercado financeiro.

É isto, apreciaria muito receber comentários inteligentes e pessoas interessadas.
Forte abraço a todos e parabéns pelo Forum.

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Última edição por top em Sab Ago 23, 2008 4:16 pm, editado 1 vez(es)
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Vagas de Garagem

Mensagem por Kaimã em Sex Ago 22, 2008 7:54 pm

Top,

Acho a idéia bastante interessante.
Já me perguntei porque ninguem desenvolveu empreendimentos desse tipo em bairros comerciais altamente adensados das grandes cidades. Eu compraria uma vaga se fosse vendida proximo à minha residencia.

O empreendimento teria grande procura até mesmo em bairros residenciais mais antigos de São Paulo, como Jardins e Higienópolis, onde os apartamentos construidos nos anos 60 têm apenas uma vaga.


Minha hipotese para a inexistencia de edificios garagem nesses bairros é a falta de terrenos. Os poucos que ainda restam estão muito valorizados e as incorporadoras não desenvolveriam produtos de "baixo valor agregado" em terrenos caros.

A outra questão é que a clientela potencial é menor do que parece. Quantos quarteirões voce estaria disposto a caminhar ou quantas ruas voce atravessaria para chegar até seu carro, um? Ou seja o raio de influencia do empreendimento é de 100 metros.

Acredito que empreendimentos desse tipo têm enormes possibiliades de sucesso desde que o custo do terreno não seja superior a 20% do custo da construção e sejam desenvolvidos por profissionais que conheçam profundamente as particularidades do local.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Mauricio Katayama em Sex Ago 22, 2008 8:22 pm

Top e Kaiman, sejam bem-vindos ao fórum!!

Imóvel é um investimento sempre interessante. Tenho interesse especial por imóveis pequenos, e vagas de garagem me parecem uma das melhores categorias desse setor.

Um fundo de investimento em vagas de garagem realmente é uma ótima idéia.

Uma pergunta: quem ficaria responsável pela administração das cotas, contabilidade do fundo, etc? Você já pesquisou os aspectos contábeis e jurídicos?

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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Sab Ago 23, 2008 12:01 pm

Caro Maurício e Kaiman, boa tarde! Fico feliz por ver pessoas com inteligência financeira interessarem-se por esta idéia.

Sobre as pertinentes colocações do Kaiman, digo que ha sim que se fazer uma análise da demanda local a fim de obterem-se taxas de rentabilidade e ROI característicos de um bom investimento. Aliás o foco não são apenas vagas residenciais. Dentro do escopo maior do projeto está a oferta de cotas a investidores, para incorporação direta de carteira conjunta, diversificada e pulverizada de vagas de garagens de estacionamentos públicos e em centros comerciais. Mas o principal agora é criar massa critica e formar um grupo de trabalho com pessoas interessadas.

Maurício, a administração estará a cargo do fundo VG, estou pesquisando os aspectos legais e contábeis mas suponho que seja simples pois, trata-se de uma corretora/incorporadora que estará legalizada tendo, talvez, que obter registro no CRECI - Cons. Regional de Corretores de Imóveis e COFECI - Cons. Federal de Corretores de Imóveis. Veja que trata-se de um empreendimento privado como o é uma incorporadora de imóveis. O fator credibilidade acho que é o crucial, queremos, despertar o interesse de investidores para este nicho. O "Izero" é formar equipe de interessados que interajam com frequência com o propósito de construir juntos algo que traga benefícios para todos. Minha visão é que ha que ser ir devagar, divulgando a idéia, lapidando-a e aprimorando-a continuamente. O resultado natural é a aquisição de confiabilidade necessária pelo boca-boca.

O projeto é empolgante e tenho rascunhado muita coisa a respeito, sobre payback, rentabilidade média, demanda, etc. Para quem quiser contribuir ou queira começar a participar dessa construção, eu convido para participar de nosso grupo de discussão aqui.


Última edição por top em Seg Ago 25, 2008 8:15 am, editado 3 vez(es)
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Cris em Sab Ago 23, 2008 5:00 pm

eu acho que o problema maior é a credibilidade mesmo. Ninguém toparia colocar seu dinheiro numa coisa que não conhece, para ser administrado por quem a pessoa não conhece também.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Romanove em Dom Ago 24, 2008 10:31 pm

Acho a idéia interessante,mas meio confusa.Então gostaria de esclarecer minhas duvidas.
obs:As perguntas são muito objetivas,então gostaria que as resposta também o fossem.

1 Pelo que eu entendi a idéia está na fase embrionária?

2 Não consegui entender a que grupo você pertence.O que me leva a crer que você representa você mesmo.Estou correto?

3 É conselho a menos que você represente alguem de alta credibilidade é melhor começar a procurar parceiros.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Seg Ago 25, 2008 8:19 am

Olá Roma9, seja bem vindo! Seguem as respostas às suas perguntas.
1: Sim
2: Veja minha apresentação: (http://investidores.forum3.info/membros-f4/inovar-e-conectar-uma-necessidade-a-uma-tecnologia-t113.htm#1087)
3: É exatamente este o propósito ao divulgar o projeto.
Obrigado e grande abraço!
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Romanove em Seg Ago 25, 2008 8:31 am

Top obrigado pela resposta após ver sua apresentação posto dando a minha opinião.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por FabioA3 em Seg Ago 25, 2008 11:32 am

Eu ja quase quase comprei uma vaga de garagem aqui no centro do RJ.

E desisti porque o valor cobrado para manutenção era tão grande, que caso voce ficasse alguns meses sem aluga-la, seu lucro iria por agua a baixo.

Então tirei esta ideia da cabeça. Pelo menos investir em vagas de garagem aqui no centro do Rio é impossivel. Existem as vagas de garagem na Zona Sul. Copacabana tem seus prédios antigos e com poucas vagas, ou até mesmo sem vagas. Então muita gente aluga vaga.

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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Seg Ago 25, 2008 11:55 am

Obrigado por participar Fabio!
Vagas de garagens possuem demanda em qualquer cidade.


Última edição por top em Ter Ago 26, 2008 8:17 am, editado 1 vez(es)
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Kaimã em Seg Ago 25, 2008 7:37 pm

Vagas tem demanda em qualquer cidade, mas não em qualquer lugar.

Teriam demanda em distritos altamente adensados com poucos terrenos livres.

Nesses lugares terrenos custam caro e para viabilizar o negócio não basta ter uma idéia genial.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Ter Ago 26, 2008 9:16 am

Obviamente que não estamos discutindo a genialidade das idéias. Até por que não se trata de algo genial não, rs... digo até o contrário, é muito básico o negócio.

Sobre a demanda de estacionamentos em locais adensados e a conclusão de que em locais adensados os terrenos sejam raros, portanto caros, também não é uma conclusão, digamos, genial.

Como o forum propõe-se a servir de canal para a apresentação de alternativas de investimento o tópico foi criado exatamente para abordar uma modalidade até então pouco explorada por investidores comuns que, cotizados, poderiam investir de forma segura, a baixo custo (em comparação a qualquer carteira imobiliária) e com rentabilidade acima da média do mercado.

Já que fiz mensão à conclusões óbvias apresentadas na última interação, façamos uma análise financeira básica.

Consideremos a aquisição de uma cota de VG por R$ 10 mil e sua locação para estacionamento no sistema rotativo.

- Investimento inicial: R$ 10 mil
- Taxa de ocupação: 4,8 h/dia
- Dias úteis: 20 dias
- Valor hora/locada: R$ 3,50
- Faturamento Mensal: R$ 336,00
- Taxa de Administração: R$ 67,20 (20% do faturamento)
- Mão-de-obra (proporcional): R$ 68,00 (20,2% do faturamento)
- Impostos: 20%
- Depreciação: nula
- Resultado mensal: R$ 133,60
- Rentabilidade Mensal: 39,76%
- Acumulado Anual: R$ 1.603,20
- Taxa de Retorno Mensal Sobre o Capital Investido: 1,34%
- Rentabilidade Anual: 16%

Chega-se a conclusão sobre a viabilidade do negócio que alcança um resultado minimo de 40% am, taxa de retorno sobre o capital investido de 1,34% am e 16% aa.

Ressalto contudo que são números conservadores os apresentados relativos à taxa de ocupação e valor hora de vaga ocupada.

A proposta considera a aquisição conjunta de vagas e não uma vaga, formando um fundo específico para investimento em rede de estacionamentos também administrada pelo fundo. Mister dizer que estacionamentos possuem em média de 70 a 100 (média de 7 vagas por 100m2). Considero também que a aquisição dos terrenos pode ser negociada/parcelada/financiada, etc.

Considera-se também que estacionamentos agregam valor através da receita advinda da venda de produtos e prestação de serviços outros que não apenas a locação do espaço físico, por exemplo: serviços de vallets conveniados a festas e buffets, lavagem de carros, polimento e cristalização, martelinho de ouro, lanchonetes, venda de acessórios, comissionamento pela cessão de espaço a corretores de seguros, etc.

Perdão por alongar-me, mas meu propósito ao propor o projeto é pensar com a caixa aberta, é ganhar na soma, é compor massa critica e atrair pequenos capitais para um investimento de baixo risco e altamente promissor mas que demanda escala para obtenção de ganhos razoáveis. Como abri o debate, dei-me a liberdade defendê-lo de forma cartesiana, à la Descartes, contudo sem o propósito de castrar opniões contrárias.

Att. Top.


Última edição por top em Qua Ago 27, 2008 1:16 pm, editado 3 vez(es)
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Romanove em Ter Ago 26, 2008 1:40 pm

Bem penso eu que isso não é um fundo de investimento imobiliário e sim um negócio...Já que você vai precisar de funcinário e um CNPJ,seguro...

Outra coisa estacionamento por hora não paga ICMS?

como sugestão para deixar sua proposta mais concreta,sugiro pesquisar custo do metro quadrado.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Ter Ago 26, 2008 4:50 pm

Roma9, obrigado pelo comentário. A titulo de informação,
estacionamento paga ISSQN, não ICMS.
Sobre você não haver visto concretude na proposta, lamento. Talvez falte concretude na sua sugestão de pesquisar o valor de m2 de terreno para defesa de uma idéia. Qual a relevência desta informação num estágio em que não discute-se um projeto ou sua aplicação em local especifico? Acho que a participação em foruns requer que assumamos uma postura colaborativa, aliás estamos aqui para expor idéias. Very Happy
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Romanove em Ter Ago 26, 2008 4:55 pm

bem realmente a idéia está bem na fase embrionária....
mas siga em frente!


Última edição por Romanove em Ter Ago 26, 2008 5:04 pm, editado 1 vez(es)
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Ter Ago 26, 2008 4:58 pm

Rsrsrs... óbvio, é uma idéia!
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Kaimã em Ter Ago 26, 2008 6:33 pm

Top,

Em se tratando de um modelo de negócios, imagino que seja algo similar aos Flats.

Um pool de proprietários disponibiliza vagas para locação e tem direito de uso sobre as mesmas.

As receitas e despesas operacionais são rateadas no pool.

Me responda uma questão importante que pode ser uma premissa do negócio: As vagas serão em terrenos com pequenas benfeitorias ou edificios garagem? É a diferença em se preocupar apenas com o custo do terreno ou custo de uma obra+custo do terreno.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por FabioA3 em Ter Ago 26, 2008 10:14 pm

Voce falou sobre demanda...Que tem em qualquer cidade.

Eu falei do Centro do Rio de Janeiro, onde voce imagina ter uma graaaande demanda. Sim tem, mas no caso dos edificios garagem daqui, voce nao pode cobrar a hora, e sim a diária. E tem o valor da manutenção (leia-se condomínio do prédio). Que não é barato. Então tratando-se de um Investimento pequeno (10mil reais), o gasto nos dias que estiver vazio, não compensa....E inclusive torra seu lucro com bastante facilidade.

MAS, se essas vagas forem em OUTRO esquema, diferente do que eu cheguei a negociar, entao me explique como seria.

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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Qua Ago 27, 2008 9:27 am

Fabio, ha grande demanda em locais adensados certamente. É a velha lei da oferta & demanda. Sobre sua experiência com estacionamentos (pelo visto negativa) no RJ, ao explicitá-la você presta um serviço muito útil para todos nós que estamos trocando idéias sobre o tema aqui no forum. Contudo (e respondendo a você e ao Kaimã), a definição do local e sistema a ser adotado "terrenos com pequenas benfeitorias ou edificios garagem", dependerá de um estudo de viabilidade econômica que considere a disponibilidade de áreas, investimento em aquisição do imóvel versus demanda & oferta. A escolha de espaços estratégicos com bom custo benefício é crucial e aí reside o risco, que como em todo investimento deve ser analisado... Aliás, aí é que encontra-se a arte pois, se fosse fácil, todos fariam e não seria, como é, um bom negócio!

Contudo repito a resposta que publiquei ao colega Roma9, o projeto é embionário, estamos trocando idéias! Tomei a iniciativa de apresentá-lo de propósito, para trocar opiniões com pessoas com visões financeiras, com o objetivo de confrontar, percepções e expectativas, com análises sob ângulos diferentes (vixi... agora falou o engenheiro, sorry). Acho que foruns como estes são ferramentas interessantes neste sentido.

Mas nenhum insight deve dispensar um estudo de viabilidade, cartesianamente elaborado uma vez que o que buscamos é uma boa e rentável forma de investimento.

Para finalizar, ha que se levar em consideração que o grupo cotista se utilizará de um atalho para adquirir ativos na forma de imóveis (como aconselha Rich Dad) em sua grande maioria localizados em áreas privilegiadas das cidades, e que no futuro poderão servir para outro fim, que não um estacionamentos. Acredito no associativismo! Ele é um atalho para grandes conquistas.

Convido-os a continuarmos os debates. Estou convicto que dele surgirão boas idéias alem das elencadas até agora.

Att, Top.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por Kaimã em Qua Ago 27, 2008 1:06 pm

Top,

Seguem alguns numeros para ajuda-lo a refinar suas estimativas:

Vagas em terreno ou pavimento livre de pilares:
Sem vagas presas 20m2/vaga
Vagas presas 16m2/vaga

Vagas em lajes > 1000m2 com modulação estrutural compativel: 25m2/vaga
Vagas em lajes < 1000m2 com modulação estrutural compativel: 35m2/vaga.

Na cidade de São Paulo estacionamentos em regiões de escritórios cobram pelo menos R$ 7,00 a primeira hora. O mensalista integral paga R$ 200,00.

Os terrenos custam no minimo R$ 5000,00/m2. Um terreno de 1000m2, com geometria perfeita resultará em 60 vagas com manobristas (descontei 40m2 para a guarita, vestiário, copa para manobristas). Num bom bairro residencial, um terreno sem potencial de incorporação custa R$ 2.000/m2.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Qua Ago 27, 2008 1:28 pm

Olá Kaimã.
Sobre a área considere 7 vagas/100m2. Um terreno de 1000 m2 comporta 70 vagas, inclusas as instalações de adm e apoio.
O preço/hora médio de estacionamento é R$ 7,00 em São Paulo, chegando a picos de R$ 15,00/hora.
Quanto ao custo de terreno este varia em função da cidade e no caso de São Paulo, Rio e BH, da região da cidade.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por rhiannon em Qua Ago 27, 2008 7:45 pm

Tenho um tio que tem um estacionamento. Ele tem MUITOS problemas com seus empregados. O estacionamento dele não é daqueles automatizados, ele tem empregados que registram as entradas e saídas, e já aconteceu por diversas vezes de ele descobrir desvios.

Então, acho que é um pounto a mais a se considerar: custos de automação ou controle dos empregados.
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Re: Vagas de Garagem

Mensagem por top em Qui Ago 28, 2008 8:45 am

Oi Rhiannon, concordo com você sobre a necessidade de informatização. O projeto deve necessáriamente contemplá-la para que haja controle absoluto de receita/despesas e acompanhamento, em tempo real pelos cotistas, do faturamento individualizado da sua carteira. Já para o controle operacional e evitar fraudes ou desvios, ha sistemas que transmitem imagens via web. Uma vez que é o olho do dono que engorda o gado, confiança e transparência é fundamental. Obrigado por sua participação!
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Re: Vagas de Garagem

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