Taxas de juros

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Taxas de juros

Mensagem por lima em Ter Set 30, 2008 3:38 pm

Boa tarde.
Esta é a primeira vez que entro neste fórum. Acabei de me cadastrar.
O meu objetivo é obter orientação sobre taxas de juros para o financiamento de casa própria pela CEF. Tenho feito várias simulações usando a taxa pós e a pré fixada.
No meu entendimento, apesar da taxa de juros pós-fixada ser bem menor que a pré-fixada, o mutuário está vulnerável às oscilações do mercado, ou seja, o saldo devedor vai acompanhar a subida ou descida dos juros. Enquanto a taxa de juros pré-fixada é bem maior que a pós, mas o saldo devedor não é corrigido por qualquer oscilação do mercado. Em outras palavras, pela taxa pré-fixada, sabe-se quanto vai pagar pelas prestações do início ao fim do contrato. Não há surpresas nas prestações.
Por entender assim, já estava decidido a fechar um contrato usando a taxa pré-fixada.
Acontece que o gerente do banco me orientou justamente o contrário, ou seja, usar a taxa pós-fixada. Aí minha cabeça "pirou". Comecei a ler mais sobre o assunto em artigos de economia. Li vários. A maioria (para não dizer a totalidade) seguia a orientação do uso da taxa pré-fixada, o que vinha em concordância com a minha opinião. Fiz um contato com um gerente de outro banco, para saber a opinião. Ele me informou que praticamente todos os pretendentes da casa própria estão utilizando a taxa pós-fixada. A taxa pré é pouco utilizada. Pois bem, minha dúvida é esta: utilizo a taxa pós ou pré-fixada para um financiamento de no máximo 10 anos ?

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Re: Taxas de juros

Mensagem por Mauricio Katayama em Ter Set 30, 2008 3:55 pm

Olá Lima!!! Seja muito bem-vindo ao nosso fórum!!

Olha, resumidamente a escolha por PRÉ x PÓS depende do seguinte:

PRÉ -> Se você acredita que a taxa de juros vai subir nos próximos anos
PÓS -> Se você acredita que a taxa de juros vai cair nos próximos anos

Se o seu salário ou fonte de renda costuma acompanhar as taxas de juros, a taxa pós fixada é mais segura. Porque se os juros subirem, sua fonte de renda tenderá a acompanhar a alta. Se cairem a prestação vai ficar menor do que as praticadas na pré-fixada.

Na pré-fixada, você está apostando que os juros básico da economia ficarão estáveis ou subirão ao longo do tempo. Se subirem, como sua taxa é fixa, você estaria pagando mais barato do que aqueles que optaram pela pós. Porém a taxa pré-fixada possui uma grande vantagem que é você poder fazer um planejamento de longo prazo sem sustos. Você tem certeza de quanto custarão as próximas parcelas, independente do que acontecer com a economia, e isso lhe permitirá fazer um planejamento exato do quanto desembolsará nos próximos anos.

Qual é a melhor? Como ninguém tem bola de cristal, fica difícil prever. Depende se você acredita que os juros subirão ou cairão no período em que estiver pagando as prestações.


Última edição por Mauricio Katayama em Ter Set 30, 2008 4:09 pm, editado 5 vez(es)

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Re: Taxas de juros

Mensagem por Cris em Ter Set 30, 2008 4:02 pm

Mauricio Katayama escreveu: Na pré-fixada, você está apostando que os juros básico da economia ficarão estáveis ou cairão ao longo do tempo. Se caírem, como sua taxa é fixa, você estaria pagando mais barato do que aqueles que optaram pela pós.
Ué, Maurício, não entendi. Não seria o contrário? Se ele contrata taxa pré fixada e os juros cairem para uma taxa menor do que ele contratou, ele estaria pagando mais caro e não mais barato, não é?
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Re: Taxas de juros

Mensagem por Mauricio Katayama em Ter Set 30, 2008 4:04 pm

Opa é isso mesmo Cris! Vou corrigir o texto.

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Re: Taxas de juros

Mensagem por lima em Ter Set 30, 2008 5:43 pm

Valeu Maurício. Vc tb Cris que fez a observação.
Realmente, a sua explicação vem de encontro ao meu pensamento.
Vou ter que pensar muito, principalmente agora com o problema nos Estados Unidos. É atirar no escuro. Vou ver se acerto.

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Re: Taxas de juros

Mensagem por Romanove em Ter Set 30, 2008 6:02 pm

lima escreveu:Valeu Maurício. Vc tb Cris que fez a observação.
Realmente, a sua explicação vem de encontro ao meu pensamento.
Vou ter que pensar muito, principalmente agora com o problema nos Estados Unidos. É atirar no escuro. Vou ver se acerto.

Bem vindo Lima.

É muito dificil dar uma opinião,mas acho que seria relevante para dar uma opinião mais acurado o prazo de financiamento ,as taxas oferecidas e o sistema de pagamento.

Para escolher entre as duas taxas é necessário observar o spread(diferença) das duas taxas e o indexador utilizado em geral na CEF vale mais apena indexado com a TR já que a essa não reflete bem a inflação e varia muito pouco se quiser depois posto a formula de calculo da TR.
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Re: Taxas de juros

Mensagem por lima em Ter Set 30, 2008 11:56 pm

Legal Romanove. O que eu procuro é isso mesmo: opiniões, sugestões. experiências de quem está na minha situação (????) ou que tem conhecimento mais profundo sobre o assunto.
Pelo que entendi vc vai me repassar a fórmula da TR . É isso mesmo ?
Eu quero sim. Mas como vc citou prazos, taxas e sistema de pagamento, posso lhe repassar as informações (pelo menos o que pretendo).
prazo: 5 anos (no máximo 10)
sistema: SAC
taxas (aa): Pré-fixada= 11,2964 % ; Pós-fixada=8,0930 %
Pelo que se pode ver a pós é muito mais atraente, sem dúvida alguma. Mas o que me preocupa realmente é a oscilação do mercado (Externo e/ou interno). Também entendo que mesmo havendo alguma interferência muito forte nas taxas de juros (para cima) e considerando um prazo de 5 anos de financiamento, somente um colapso financeiro faria esta taxa ultrapassar a pré-fixada.

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Re: Taxas de juros

Mensagem por Cris em Qua Out 01, 2008 7:35 am

Romanove escreveu: Para escolher entre as duas taxas é necessário observar o spread(diferença) das duas taxas e o indexador utilizado em geral na CEF vale mais apena indexado com a TR já que a essa não reflete bem a inflação e varia muito pouco se quiser depois posto a formula de calculo da TR.
Em qualquer banco, se a pessoa comprar pelo Sistema Financeiro da Habitação, a atualização do saldo devedor é pela TR. No meu caso é Bradesco, com atualização pela TR e juros pré fixados de 12% ao ano. Até aqui.., tudo bem
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Re: Taxas de juros

Mensagem por lima em Qua Out 01, 2008 10:27 am

Então Cris, o que vc fez é o que eu estava (ou estou) pensando em fazer. Pelo que eu entendo (???????), vc está imune, ou seja, protegida de oscilações do mercado, pois a sua opção foi uma tx pré-fixada de 12% aa. Em outras palavras, já houve uma projeção de juros futuros no seu financiamento. Se vc tivesse escolhido a tx pós, os juros seriam bem menores, mas não estaria "blindada" de eventuais altas de juros. Por outro lado, se os juros baixassem consideravelmente, vc tb não teria estes benefícios. O importante é que a sua opção gerou uma prestação que cabe no seu bolso, mesmo com tx de 12%. Esta é a modalidade de financiamento que mais me atrai. No entanto, qd um gerente de banco, que está acostumado a realizar estas operações, sugere a outra modalidade (a pós-fixada), isto gera uma dúvida muito grande na minha cabeça.

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Re: Taxas de juros

Mensagem por Romanove em Qua Out 01, 2008 11:26 am

lima escreveu:Legal Romanove. O que eu procuro é isso mesmo: opiniões, sugestões. experiências de quem está na minha situação (????) ou que tem conhecimento mais profundo sobre o assunto.
Pelo que entendi vc vai me repassar a fórmula da TR . É isso mesmo ?
Eu quero sim. Mas como vc citou prazos, taxas e sistema de pagamento, posso lhe repassar as informações (pelo menos o que pretendo).
prazo: 5 anos (no máximo 10)
sistema: SAC
taxas (aa): Pré-fixada= 11,2964 % ; Pós-fixada=8,0930 %
Pelo que se pode ver a pós é muito mais atraente, sem dúvida alguma. Mas o que me preocupa realmente é a oscilação do mercado (Externo e/ou interno). Também entendo que mesmo havendo alguma interferência muito forte nas taxas de juros (para cima) e considerando um prazo de 5 anos de financiamento, somente um colapso financeiro faria esta taxa ultrapassar a pré-fixada.

Bem lima a formula da TR é o seguinte

TR=(((1+TBF/100)/R)-1).100
R(redutor)=a+b.TBF.100
a=1,005

b Depende da TBF
mas varia de 0,48(TBF>16% a.a) até o minimo de 0,32(TBF<13%a.a)

Bem vendo aqui os dados
taxas (aa): Pré-fixada= 11,2964 % ; Pós-fixada=8,0930 %
Você se da bem se a TR equivalente no final do contratofor menor que 2,9636%

TR=2,9636% a.a

O computador aqui não tem Excel então não dá pra calcular agora em quanto tem que tar TBF para ser bom negócio para você
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Re: Taxas de juros

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